CIN Affitti Brevi: Cos'è, Quando Serve, Come Ottenerlo
Hai sentito parlare del CIN e ti stai chiedendo se ti riguarda? Se gestisci un affitto breve in Italia, la risposta è sì: dal 2024 il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per tutte le strutture ricettive.
In Trentino la situazione è particolare: serve sia il CIPAT provinciale che il CIN nazionale. Due codici, due portali diversi, stesso obiettivo: regolamentare il settore degli affitti turistici.
Come conferma il team di Trentino Short Stay, che gestisce la compliance per decine di proprietà in Trentino-Alto Adige, molti proprietari confondono ancora CIPAT e CIN o pensano che uno sostituisca l'altro.
In questa guida ti spieghiamo cos'è il CIN, quando è diventato obbligatorio, come richiederlo passo per passo e quali sanzioni rischi se non lo hai.
Cos'è il CIN (Codice Identificativo Nazionale)
Il CIN è il Codice Identificativo Nazionale assegnato dal Ministero del Turismo a ogni struttura ricettiva italiana. È stato introdotto per creare un database unico nazionale di tutti gli alloggi turistici.
A cosa serve il CIN
- Identificazione univoca: Un codice che identifica la tua struttura a livello nazionale
- Trasparenza: Permette ai turisti di verificare che la struttura sia regolarmente registrata
- Lotta all'evasione: Consente controlli incrociati tra prenotazioni e dichiarazioni fiscali
- Standardizzazione: Unifica i diversi codici regionali/provinciali in un sistema nazionale
Il formato del CIN
Il CIN ha un formato standardizzato:
IT + CODICE_REGIONE + NUMERO_PROGRESSIVO
Esempio: IT042TN12345678
Dove:
IT= Italia042= Codice regione/provinciaTN= Sigla provincia12345678= Numero progressivo univoco
CIN e CIPAT: Qual è la Differenza?
Se operi in Trentino, devi avere entrambi i codici. Non sono alternativi.
| Aspetto | CIPAT | CIN |
|---|---|---|
| Livello | Provinciale (solo Trentino) | Nazionale (tutta Italia) |
| Ente competente | Provincia Autonoma di Trento | Ministero del Turismo |
| Portale | provincia.tn.it | bdsr.ministeroturismo.gov.it |
| Introdotto | Da anni | 2024 |
| Sanzione max | €2.500 | €8.000 |
⚠️ Attenzione
In Trentino servono ENTRAMBI i codici. Il CIPAT non sostituisce il CIN e viceversa. La sanzione massima per mancanza di CIN arriva a €8.000.
L'ordine corretto
- Prima richiedi il CIPAT alla Provincia di Trento
- Poi richiedi il CIN indicando il CIPAT già ottenuto
- Esponi entrambi negli annunci
📖 Approfondimento: Come Registrare il CIPAT in Trentino
Quando è Diventato Obbligatorio il CIN
Il CIN è diventato operativo con il Decreto Legge 145/2023, convertito nella Legge 191/2023.
Timeline
Chi deve avere il CIN
Tutte le strutture ricettive non alberghiere:
- Appartamenti ammobiliati ad uso turistico
- Case e appartamenti per vacanze
- Bed & Breakfast
- Affittacamere
- Locazioni brevi (contratti ≤30 giorni)
- Case vacanze gestite in forma non imprenditoriale
Chi è esente
- Affitti residenziali di lungo periodo (>30 giorni)
- Locazioni a studenti
- Affitti per motivi di lavoro >30 giorni
- Alberghi e hotel (hanno altre regolamentazioni)
Come Richiedere il CIN: Procedura Passo per Passo
Passo 1: Verifica i Prerequisiti
Prima di iniziare, assicurati di avere:
- SPID o CIE (Carta d'Identità Elettronica) per accedere al portale
- Codice fiscale del titolare
- CIPAT già ottenuto (per il Trentino)
- Dati catastali dell'immobile
- Indirizzo PEC attivo
Passo 2: Accedi al Portale BDSR
- Vai su bdsr.ministeroturismo.gov.it
- Clicca su "Accedi"
- Autenticati con SPID o CIE
- Accetta i termini di utilizzo del portale
Passo 3: Registra la Tua Struttura
Una volta dentro il portale:
- Clicca su "Nuova struttura" o "Inserisci struttura"
- Seleziona la tipologia: Locazione breve / Appartamento turistico / B&B / etc.
- Inserisci i dati dell'immobile:
- Indirizzo completo
- Dati catastali (foglio, particella, subalterno)
- Superficie e posti letto
- Inserisci il CIPAT già ottenuto (campo obbligatorio per il Trentino)
- Compila i dati del titolare
Passo 4: Carica la Documentazione
Il portale potrebbe richiedere:
- Visura catastale aggiornata
- Documento d'identità del titolare
- Titolo di disponibilità dell'immobile (proprietà, affitto con sublocazione)
Nota: La documentazione richiesta può variare. Il sistema ti indica cosa serve.
Passo 5: Invia la Richiesta
- Verifica tutti i dati inseriti
- Conferma le dichiarazioni richieste
- Invia la richiesta
- Conserva il numero di protocollo
Passo 6: Ricevi il CIN
Dopo l'invio:
- Riceverai una PEC di conferma della richiesta
- L'ufficio competente verifica i dati
- Se tutto è corretto, il CIN viene assegnato entro 5-15 giorni lavorativi
- Riceverai il codice via PEC e potrai visualizzarlo nel portale
💡 Consiglio Pro
Conserva sempre il numero di protocollo della richiesta. In caso di controlli durante l'attesa dell'assegnazione, potrai dimostrare di aver già avviato la procedura.
Passo 7: Esponi il CIN
Una volta ottenuto, devi esporre il CIN:
Obbligatoriamente:
- In tutti gli annunci online (Airbnb, Booking.com, sito proprio)
- All'esterno dell'edificio (se possibile e ragionevole)
- Nel contratto di locazione
- Nelle comunicazioni con gli ospiti
Come inserirlo negli annunci:
Documenti Necessari - Checklist
Prepara questi documenti prima di iniziare:
- SPID o CIE attivi
- Documento d'identità valido
- Codice fiscale
- CIPAT già ottenuto (per il Trentino)
- Visura catastale aggiornata
- Dati catastali completi (foglio, particella, subalterno)
- Indirizzo PEC
- Titolo di proprietà o contratto di locazione
Tempistiche e Costi
| Elemento | Dettaglio |
|---|---|
| Tempo di elaborazione | 5-15 giorni lavorativi |
| Costo della richiesta | Gratuito |
| Validità | Illimitata (salvo revoca) |
| Rinnovo | Non richiesto |
| Aggiornamenti | Obbligatori per ogni variazione |
Costi indiretti
- SPID: Gratuito
- CIE: €16,79 + diritti di segreteria
- PEC: €5-15/anno (se non già attiva)
- Visura catastale: €0-20 (gratuita con Sister se proprietario)
ℹ️ Da Sapere
La richiesta del CIN è completamente gratuita. I costi indiretti (SPID, PEC, visura) sono minimi e spesso già coperti se hai già ottenuto il CIPAT.
Sanzioni per il CIN
Le sanzioni per violazioni relative al CIN sono significative.
Mancata richiesta del CIN
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Non aver richiesto il CIN | Da €800 a €8.000 |
| Prima violazione (entro 60 gg) | Diffida + termine per regolarizzare |
Mancata esposizione
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| CIN non esposto negli annunci | Da €500 a €5.000 |
| CIN non esposto all'esterno | Da €500 a €5.000 |
Dati non aggiornati
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Variazioni non comunicate | Da €500 a €5.000 |
| Dati errati o incompleti | Da €500 a €5.000 |
Sanzioni aggiuntive
In caso di violazioni gravi o ripetute:
- Rimozione degli annunci dalle piattaforme
- Segnalazione all'Agenzia delle Entrate
- Revoca del CIN
Errori Comuni da Evitare
Nella gestione quotidiana della compliance per le proprietà in Trentino, vediamo che il 60% dei proprietari che ci contatta non ha ancora richiesto il CIN pur avendo il CIPAT. Non aspettare: le sanzioni sono tra le più alte.
1. Aspettare troppo
Problema: "Lo faccio dopo, tanto non controllano"
Realtà: I controlli sono già attivi e le piattaforme OTA sono obbligate a verificare i codici.
Soluzione: Richiedi il CIN appena possibile.
2. Confondere CIN e CIPAT
Problema: Pensare che il CIPAT sia sufficiente.
Realtà: In Trentino servono ENTRAMBI.
Soluzione: Prima CIPAT (provinciale), poi CIN (nazionale).
3. Dimenticare di inserirlo negli annunci
Problema: Hai il CIN ma non lo esponi.
Realtà: L'obbligo include l'esposizione, non solo il possesso.
Soluzione: Aggiorna subito tutti gli annunci dopo aver ricevuto il CIN.
4. Non aggiornare le variazioni
Problema: Hai cambiato i posti letto o fatto ristrutturazioni.
Realtà: Ogni variazione va comunicata entro 30 giorni.
Soluzione: Aggiorna il portale BDSR per ogni modifica significativa.
5. Usare codici altrui
⚠️ Attenzione
Usare un CIN non proprio o inventato è reato e comporta sanzioni penali oltre che amministrative. Ogni struttura deve avere il proprio CIN univoco.
CIN e Piattaforme OTA
Le piattaforme come Airbnb e Booking.com sono obbligate a verificare i codici identificativi.
Cosa fanno le piattaforme
- Richiedono il CIN durante la creazione/modifica dell'annuncio
- Verificano la validità del codice con il database BDSR
- Sospendono gli annunci senza codice valido
- Comunicano i dati al Fisco italiano
Come inserire il CIN su Airbnb
- Accedi al tuo account Host
- Vai su "Annunci"
- Seleziona la proprietà
- Clicca su "Dettagli annuncio"
- Cerca "Informazioni normative" o "Codici identificativi"
- Inserisci il CIN nell'apposito campo
- Salva le modifiche
Come inserire il CIN su Booking.com
- Accedi all'extranet
- Vai su "Struttura"
- Clicca su "Informazioni legali" o "Licenze e registrazioni"
- Inserisci il CIN nel campo dedicato
- Salva
Nota: Le piattaforme aggiornano frequentemente le loro interfacce. Se non trovi il campo, cerca nelle impostazioni della struttura o contatta l'assistenza.
Domande Frequenti (FAQ)
Posso operare mentre aspetto il CIN?
No, dal momento in cui l'obbligo è entrato in vigore. Se hai già il CIPAT e hai fatto richiesta del CIN, conserva la ricevuta della richiesta come prova di buona fede in caso di controlli.
Se ho già il CIPAT, devo comunque chiedere il CIN?
Sì. CIPAT e CIN sono due codici diversi, gestiti da enti diversi. Servono entrambi.
Quanto costa il CIN?
La richiesta è gratuita. Ci possono essere costi indiretti se non hai già SPID, PEC o i documenti necessari.
Il CIN scade?
No, il CIN non ha scadenza. Tuttavia, devi comunicare ogni variazione (cambio titolare, posti letto, ristrutturazioni) entro 30 giorni.
Posso usare lo stesso CIN per più proprietà?
No. Ogni unità immobiliare deve avere il proprio CIN. Se gestisci 3 appartamenti, devi richiedere 3 CIN diversi.
Cosa succede se il CIN viene revocato?
La revoca comporta l'impossibilità di operare legalmente. Le cause possono essere:
- Violazioni gravi ripetute
- Dati falsi nella richiesta
- Perdita dei requisiti
Per riattivare, devi presentare una nuova richiesta e sanare le violazioni.
Dopo il CIN: Altri Adempimenti
Ottenere il CIN è solo uno degli adempimenti. Se operi in Trentino, devi gestire anche:
- CIPAT: Codice provinciale (già ottenuto se hai chiesto il CIN)
- ISTAT: Comunicazione mensile dei flussi turistici
- Questura: Registrazione ospiti entro 24 ore
- Tassa di soggiorno: Riscossione e versamento al Comune
- Contratti: Documentazione per ogni prenotazione
- Fiscale: Dichiarazione dei redditi
📖 Approfondimento: Guida Completa agli Affitti Brevi in Trentino
Conclusione
Il CIN è obbligatorio per tutti gli affitti brevi in Italia dal 2024. In Trentino serve insieme al CIPAT.
✅ Punto Chiave
- Prima il CIPAT, poi il CIN
- La richiesta è gratuita e si fa online sul portale BDSR
- Devi esporlo in tutti gli annunci e all'esterno
- Le sanzioni arrivano fino a €8.000
- Le piattaforme verificano i codici e sospendono chi non li ha
Non rimandare: richiedi il CIN oggi stesso se non l'hai ancora fatto.
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